5 Tendências de Coliving Para as Quais Você Deve se Preparar em 2026

As tendências de coliving que estão moldando nosso setor sinalizam o fim da era “selvagem” da vida compartilhada.

Durante anos, o mercado de coliving foi caracterizado por experimentação acelerada. Os operadores corriam para abrir o máximo de espaços possível. O crescimento era a única métrica que importava.

Mas, olhando para 2026, o cenário mudou. O setor está entrando em uma fase de maturidade.

Investidores institucionais agora são os principais atores. Os hóspedes exigem padrões de qualidade de hotel. E a lucratividade substituiu o “crescimento a qualquer custo” como objetivo principal.

Para os operadores, isso significa que as regras do jogo mudaram. Não é mais possível contar com móveis modernos e um gerente de comunidade para preencher as vagas. Para ter sucesso em 2026, é preciso excelência operacional, tecnologia escalável e uma estratégia para gerenciar um novo tipo de residente.

Este artigo explora as cinco tendências críticas de coliving para as quais você precisa se preparar. Veremos como adaptar as operações, proteger as margens e prosperar nesta nova era de vida padronizada.

1. A institucionalização das operações

A principal notícia para 2026 é dinheiro. Muito dinheiro.

Fundos de pensão, bancos e investidores institucionais entraram na conversa. Há alguns anos, o coliving era considerado um experimento arriscado e de nicho. Os bancos relutavam em emprestar. A avaliação era difícil.

Isso mudou completamente. Relatórios de empresas como a JLL e Knight Frank mostram que o capital institucional agora flui livremente para o setor.

Por quê? Porque os dados demonstram que o modelo funciona. O coliving oferece retornos por metro quadrado mais altos do que os imóveis residenciais tradicionais para aluguel.

No entanto, essa mudança traz consigo um novo nível de escrutínio.

LasPlanilhas estão mortas

Se você é um operador menor que busca sair do mercado ou se associar a uma empresa maior, precisa profissionalizar sua gestão administrativa. Investidores institucionais não se interessam por caos. Eles exigem:

Padronização: Todos os edifícios devem operar com a mesma eficiência.

Relatórios: Dados em tempo real sobre ocupação, rotatividade e custos de manutenção.

Rastreamento de auditoria: Comprovação digital de cada dólar gasto e cada serviço prestado.

A era de gerenciar 500 leitos no Excel acabou. A busca por qualidade significa que operadores ineficientes serão comprados ou eliminados do mercado. O mercado está se consolidando e apenas aqueles com uma estrutura operacional sólida sobreviverão à onda de fusões e aquisições prevista para 2026.

Padrões para cada “marca” como assinatura

Quando as redes hoteleiras crescem para mais de 5.000 leitos, manter uma marca consistente torna-se o maior desafio. Um hóspede que se muda de sua propriedade em Londres para sua propriedade em Berlim espera a mesma experiência.

• A velocidade do Wi-Fi deve ser a mesma.
• A qualidade do colchão deve ser a mesma.
• O nível de limpeza deve ser o mesmo.

Operadores de sucesso estão respondendo a isso digitalizando seus procedimentos operacionais padrão (POPs). Em vez de um manual empoeirado em papel, as equipes de limpeza e manutenção usam aplicativos móveis para seguir listas de verificação digitais. Isso permite que um Diretor de Operações na sede audite a qualidade de um prédio em outro país sem precisar viajar até lá.

Até 2026, sua marca será definida por sua consistência. E sua consistência será definida por suas operações.

2. A “Hotelização” da Experiência do Hóspede

A linha que separa um hotel de um espaço de coliving está se tornando cada vez mais tênue.

Historicamente, as tendências de coliving favoreciam estadias longas (de 6 a 12 meses). Hotéis eram para algumas noites. Agora, estamos vendo um aumento massivo em estadias “médias”.

O trabalho remoto permite que as pessoas morem em qualquer lugar por 1 a 3 meses. Esses nômades digitais não querem um contrato de aluguel rígido de 12 meses. Mas também não querem um quarto de hotel estéril e solitário.

Eles querem a comunidade do coliving com os padrões de serviço de um hotel.

Serviços sob Demanda

Essa mudança deu origem ao conceito de “hospitalidade híbrida”. Os residentes agora esperam serviços sob demanda que antes eram exclusivos de hotéis.

• Limpeza: a possibilidade de agendar a limpeza do quarto por meio de um aplicativo.
• Serviço de roupa de cama: lençóis e toalhas limpas entregues semanalmente.
• Serviços: reposição de produtos de higiene pessoal e itens básicos.

Isso representa uma ótima oportunidade para ganhar uma renda extra. No entanto, se você não estiver preparado, pode se transformar em um pesadelo logístico.

Gerenciar alta rotatividade de pessoal

O desafio operacional aqui é a taxa de rotatividade.

Um inquilino com contrato de 12 meses só precisa de uma limpeza profunda e troca de roupa de cama uma vez por ano. Um inquilino com contrato de 1 mês exige 12 vezes mais trabalho.

• Lave a roupa de cama com mais frequência.
• Inspecione os quartos com mais frequência.
• Organize o acesso da equipe de limpeza regularmente.

Se você tentar gerenciar esse volume crescente manualmente, suas operações entrarão em colapso. Você não pode depender de um único funcionário de limpeza trabalhando das 9h às 17h. Você precisa de uma rede de prestadores de serviços profissionais que possam responder à demanda flutuante.

Os operadores que terão sucesso em 2026 são aqueles que enxergam suas propriedades como ambientes “orientados a serviços”. Eles estão construindo uma infraestrutura que permite aos moradores viverem sem complicações, sabendo que a conveniência é a ferramenta definitiva para fidelizar clientes.

Eficiência operacional por meio da automação

Na fase inicial do coliving, o foco era a receita bruta. Em 2026, o foco será no lucro líquido.

Os custos trabalhistas aumentaram significativamente na Europa e na América do Norte. Manter uma propriedade com serviço de concierge 24 horas e equipes de limpeza no local está se tornando proibitivamente caro. Ao mesmo tempo, os tetos de aluguel nas principais cidades estão limitando o valor que pode ser cobrado.

Isso reduz as margens de lucro.

A única resposta eficaz a essa pressão é a extrema eficiência operacional por meio da automação.

A arquitetura tecnológica “API-First”

Em 2023, os operadores sofriam com a “fadiga de aplicativos”. Eles tinham um aplicativo para controle de acesso, outro para eventos da comunidade, outro para faturamento e outro para manutenção. Nenhum deles se comunicava entre si.

As tendências de coliving para 2026 apontam para a integração.

Os operadores estão simplificando suas arquiteturas tecnológicas. Eles estão optando por sistemas de gestão de propriedades (PMS) que atuam como um “cérebro” central e conectando ferramentas especializadas por meio de APIs.

Uma arquitetura totalmente integrada se parece com isto:

• Um sistema de gestão: armazena dados de reservas e hóspedes.
• Controle de acesso: fechaduras inteligentes que sincronizam com as datas das reservas.
• A central de operações: software que lê a data de check-out da reserva e agenda automaticamente a equipe de limpeza.

Automatize o trabalho sujo

É aqui que as plataformas especializadas se tornam essenciais. Por exemplo, Doinn, se ha convertido en una herramienta vital para los operadores con visión de futuro. Ele preenche a lacuna crucial entre seu sistema de gestão e seus fornecedores de limpeza/lavanderia.

Em vez de um gerente de propriedade gastar horas ligando para três empresas de limpeza diferentes para agendar alterações de hóspedes, o software cuida disso automaticamente.

• O hóspede reserva uma estadia? A limpeza é agendada.
• O hóspede estende a estadia? A limpeza é reagendada.
• A equipe de limpeza termina? O status é atualizado em tempo real.

Ao automatizar essas tarefas logísticas, a carga administrativa é reduzida em várias horas por semana por propriedade. Isso permite uma equipe menor. Operadores com equipes menores e tecnologias mais inteligentes alcançarão as margens mais saudáveis ​​até 2026.

4. A nova conformidade: ESG e higiene

Os critérios ambientais, sociais e de governança (ESG) deixaram de ser opcionais e passaram a ser obrigatórios.

Investidores exigem o cumprimento dos critérios ESG para financiar projetos. Moradores esperam isso para sua própria segurança. Governos exigem isso para o bem do planeta.

Mas, em 2026, simplesmente colocar lixeiras de reciclagem na cozinha não será suficiente. A análise será mais rigorosa e envolverá dados.

Investidores exigem o cumprimento dos critérios ESG para financiar projetos. Inquilinos esperam isso para sua própria segurança. Governos exigem isso para o bem do planeta.

Sostenibilidad medible

Los operadores ahora deben informar sobre su huella de carbono con precisión. Esto influye en todo, desde los materiales de construcción hasta las operaciones diarias.

• Monitoreo de energía: Los termostatos inteligentes que reducen la calefacción cuando los residentes se van son estándar.
• Ahorro de agua: Los grifos de bajo consumo y los detectores de fugas inteligentes son esenciales.
• Operaciones sostenibles: Los inversores quieren ver que se utilizan productos de limpieza ecológicos y se reduce el desperdicio de ropa de cama. Incluso estamos viendo el auge de los “Arrendamientos Verdes”, donde los residentes se comprometen a ciertos hábitos de ahorro energético a cambio de facturas de servicios públicos más bajas. Las aplicaciones están gamificando el consumo energético, mostrando a los residentes cómo se compara el consumo de su apartamento con el promedio del edificio.

Higiene como Padrão Legal

Junto com a sustentabilidade, surge uma mudança permanente nos padrões de higiene. Após a pandemia, a limpeza passou a ser rigorosamente fiscalizada.

Os operadores devem manter registros dos programas de limpeza profunda. Os sistemas de ventilação devem atender aos novos padrões de qualidade do ar. Em muitas regiões, isso está se tornando um requisito para a obtenção de licenças.

Este é mais um motivo pelo qual as operações manuais se mostram insuficientes. É necessário um registro digital para comprovar a um inspetor que o quarto 204 foi desinfetado na terça-feira às 11h.

O uso de uma plataforma como a Doinn fornece esse registro digital automaticamente. Cada tarefa de limpeza é rastreada, marcada com horário e registrada. Isso transforma as operações em um ativo de conformidade, em vez de um passivo.

5. Diversificação Demográfica e Planejamento Comunitário

Por muito tempo, o conceito de coliving foi sinônimo de “recém-formados” ou “estudantes”. Esse perfil demográfico ainda é relevante. Mas não é o motor de crescimento para 2026. O mercado se expandiu significativamente e os imóveis precisam se adaptar a esses novos perfis.

Os Novos Moradores

Os grupos demográficos que mais crescem no coliving são:

• Profissionais na faixa dos 30 anos: Eles têm dinheiro, mas se sentem sozinhos. Buscam acabamentos de alto padrão, banheiros privativos e espaços de coworking silenciosos. Não querem jogar beer pong no corredor.
• Adultos mais velhos (acima de 50 anos): que são divorciados ou viúvos. Buscam companhia e conforto sem o fardo de ser proprietário de um imóvel.

Projetando para a Diversidade

Essa mudança está transformando o design físico. Quartos compartilhados com banheiros compartilhados estão perdendo popularidade. Até 2026, a unidade padrão será um microestúdio com banheiro privativo e cozinha compacta. A colaboração está acontecendo em lounges, academias e cozinhas de alto padrão.

Mas, o mais importante, isso está impactando as operações.

Um público mais velho tem padrões mais elevados de limpeza e silêncio. Eles reclamam mais facilmente de uma área comum suja ou de um elevador quebrado.

• Manutenção: Os tempos de resposta precisam ser mais rápidos.
• Limpeza: As áreas comuns precisam estar impecáveis ​​o tempo todo.
• Comunidade: Os eventos precisam evoluir. Degustações de vinho e eventos de networking estão substituindo as festas com pizza.

O papel do Gerente de Comunidade

Devido a essa diversificação, o papel do Gerente de Comunidade está evoluindo.

Eles não são mais “faz-tudo” que desentupiam vasos sanitários ou liberam a entrada da equipe de limpeza. A tecnologia cuida disso. Agora, eles são “facilitadores”. Sua única função é conduzir a experiência social.

Ao automatizar o trabalho operacional.

Você libera sua equipe para fazer o que os humanos fazem de melhor: empatia e conexão. Esse é o objetivo final da tecnologia. A tecnologia não é usada para eliminar humanos; ela é usada para remover tarefas robóticas dos humanos, para que eles possam ser mais humanos.

A melhor maneira de manter um inquilino é oferecer a ele uma vida sem complicações. Se suas roupas de cama estiverem impecáveis, seu quarto estiver limpo e suas solicitações de manutenção forem atendidas instantaneamente, ele renovará o contrato de locação. Excelência operacional é sua melhor estratégia de marketing.

Plano de Ação: Preparando-se para 2026

As tendências de coliving descritas acima não são hipotéticas. Elas estão acontecendo agora. Operadores que as ignorarem correm o risco de se tornarem obsoletos.

Então, como você prepara seu portfólio? Aqui está um checklist para o operador moderno.

Audite seu Fluxo de Trabalho

Analise suas operações atuais. Quantas horas por semana sua equipe gasta coordenando limpeza, lavanderia e manutenção? Se a resposta for “mais de 2”, você tem um problema de escalabilidade. Identifique os gargalos. É a troca de chaves? Inspeção de quartos? Encontrar fornecedores de lavanderia?

Atualize sua Infraestrutura de Tecnologia

Procure pelo selo “API-first”. Certifique-se de que seu sistema de gestão possa se comunicar com seu software operacional. Pare de usar aplicativos desconectados que criam silos de dados. Se você está com dificuldades para gerenciar a rotatividade de funcionários, procure soluções projetadas especificamente para esse problema.

Defina seus Padrões

Anote seus padrões. O que exatamente significa “limpo”?

Significa varrer o chão?

Ou será que significa que os rodapés foram limpos e o controle remoto desinfetado? Crie uma lista de verificação digital. Não deixe nada ao acaso.

Foque na retenção por meio do serviço.

Lembre-se de que, até 2026, a retenção será mais barata do que a aquisição. A melhor maneira de reter um residente é proporcionar a ele uma vida sem complicações. Se a roupa de cama estiver impecável, o quarto limpo e as solicitações de manutenção forem atendidas imediatamente, ele renovará o contrato. A excelência operacional é a sua melhor estratégia de marketing.

Conclusão

O setor de coliving está em plena expansão.

Os dias de operações amadoras acabaram. O futuro pertence aos operadores que conseguem combinar comunidade com eficiência. Pertence àqueles que adotam padrões institucionais sem perder a sua essência.

Essa transição exige uma mudança de mentalidade. Você não é apenas um proprietário. Você é um provedor de serviços de hospitalidade. Você está vendendo tempo, conforto e senso de pertencimento.

Para oferecer isso em escala, você precisa automatizar tarefas rotineiras. Você precisa aproveitar a tecnologia para gerenciar limpeza, roupa de cama e logística.