A Taxa de Limpeza e as Novas Políticas da Airbnb

A taxa de limpeza tem sido frequentemente um conceito controverso no setor de aluguéis por temporada.

Durante anos, os hóspedes têm expressado sua frustração com uma taxa de limpeza que, às vezes, pode transformar uma tarifa por noite acessível em uma reserva surpreendentemente cara.

Por outro lado, os gerentes de propriedades compartilham a necessidade de cobrir os custos reais e tangíveis da limpeza com o risco de dissuadir hóspedes em potencial. O debate tem sido constante no mundo empresarial do Airbnb.

No entanto, a maré está mudando. Em uma medida significativa para abordar essa questão de longa data, o Airbnb introduziu mudanças destinadas a criar uma estrutura de preços mais transparente para os hóspedes.

Essa mudança, que prioriza o “preço total” nos resultados da pesquisa, é mais do que uma simples atualização da interface do usuário; representa uma mudança fundamental na forma como as propriedades são classificadas, reservadas e percebidas. Para as empresas de gestão de aluguéis por temporada, não se trata de um pequeno ajuste, mas de um chamado para reavaliar, se adaptar e inovar.

Este artigo servirá como um guia completo para as empresas de gestão de aluguéis por temporada que enfrentam esse novo cenário. Vamos nos aprofundar no que essas mudanças significam para o setor, ponderar os prós e os contras para o seu negócio e fornecer estratégias práticas não apenas para se adaptar, mas também para prosperar.

Exploraremos como ajustar seus preços, otimizar suas operações com ferramentas poderosas e, por fim, aproveitar essa nova transparência para construir um negócio Airbnb mais sólido e bem-sucedido.

Atualidade na Indústria do Aluguel de Temporada

O setor de aluguéis por temporada está em constante evolução, passando de uma alternativa de nicho para se tornar um pilar fundamental da economia do turismo.

Essa maturação traz consigo uma série de mudanças, especialmente nas expectativas dos hóspedes e na complexidade operacional. Os viajantes de hoje, que muitas vezes escolhem entre um hotel e um aluguel por temporada, esperam um nível de profissionalismo e qualidade que rivaliza com a hotelaria tradicional. Eles querem o espaço e a autenticidade de um lar, mas com a limpeza e a confiabilidade de um hotel.

É precisamente aqui que surgiu o atrito sobre as taxas de limpeza. Uma análise da NerdWallet de junho de 2022 revelou que as taxas de limpeza podiam chegar a cerca de 25% do preço total pago por um hóspede, e que algumas taxas até superavam a própria tarifa por noite. Isso criou uma desconexão entre o preço anunciado e o custo final, causando frustração e uma sensação de engano.

Ao mesmo tempo, os custos operacionais dos gerentes de propriedades têm sofrido um aumento constante. A inflação elevou o preço dos suprimentos, desde artigos de higiene pessoal até produtos de limpeza.

Além disso, um mercado de trabalho competitivo aumentou o custo dos serviços de limpeza profissionais, que são essenciais para manter altos padrões e garantir uma rápida rotatividade.

De acordo com a AirDNA, a tarifa média de limpeza nos Estados Unidos atingiu a notável cifra de US$ 161,10 por estadia em 2025, o que reflete o aumento dessas despesas. De fato, os dados mostram que as taxas de limpeza estão aumentando em todos os tamanhos de propriedades, e que os quartos privados tiveram um aumento de 10% nas taxas médias apenas entre 2024 e 2025.

É claro que essas taxas não são arbitrárias, mas cobrem custos muito reais. Sébastien Long, diretor geral da empresa Lodgeur, estima que o custo real de limpar um apartamento de dois quartos pode chegar a US$ 175, levando em consideração os serviços de limpeza, lavanderia e suprimentos.

Ao contrário dos hotéis, que se beneficiam de economias de escala com lavanderia e pessoal próprios, os gerentes de aluguéis por temporada lidam com propriedades geograficamente dispersas, o que torna a logística mais complexa e cara.

Essa convergência entre as maiores expectativas dos hóspedes e o aumento dos custos operacionais estabeleceu as bases para as últimas mudanças da Airbnb. O setor está se profissionalizando e, com isso, surge a necessidade de uma abordagem mais padronizada, transparente e centrada no hóspede na hora de definir os preços.

O desafio e a oportunidade para o seu negócio no Airbnb é preencher a lacuna entre cobrir os custos e satisfazer a demanda por clareza e valor dos viajantes modernos.

Nova política de taxas de limpeza da Airbnb

Em resposta aos comentários generalizados tanto de hóspedes quanto de anfitriões, a Airbnb implementou mudanças significativas destinadas a desmistificar os preços. O cerne dessa iniciativa é a mudança para preços “tudo incluído” ou “totais”, o que altera fundamentalmente a forma como os hóspedes veem e comparam os anúncios.

Anteriormente, o preço mais destacado nos resultados da pesquisa era a tarifa por noite, e as taxas costumavam aparecer em texto de cor mais clara ou só eram reveladas na tela final de pagamento. Isso podia causar o que os viajantes chamam de “surpresa desagradável”.

Um anúncio com uma tarifa por noite de 150 dólares poderia acabar sendo mais caro do que outro de 180 dólares se o primeiro tivesse uma tarifa de limpeza elevada. Agora, o Airbnb implementou um botão que permite aos usuários ver o preço total, incluindo todas as tarifas (antes dos impostos), diretamente da página inicial de pesquisa. É importante destacar que essa função agora é a configuração padrão em todo o mundo, o que significa que os hóspedes veem o preço total antecipadamente, a menos que decidam desativá-la.

Trata-se de algo mais do que uma simples mudança na visualização, pois está diretamente relacionado ao algoritmo de busca do Airbnb. A plataforma agora classifica os anúncios com base na competitividade do preço total, e não apenas na tarifa por noite. Isso significa que as acomodações com taxas de limpeza mais baixas ou sem elas, o que se traduz em um preço total mais atraente, têm mais chances de aparecer nas primeiras posições dos resultados de pesquisa. Essa mudança incentiva diretamente os anfitriões e gerentes de propriedades a repensarem a estrutura de tarifas.

A magnitude das taxas de limpeza torna essa mudança especialmente impactante. Embora a Airbnb tenha declarado que as taxas de limpeza representam, em média, menos de 10% do custo total da reserva nas propriedades que as cobram, análises independentes mostraram um quadro diferente.

De acordo com este artigo da NerdWallet, a taxa média era de US$ 75, mas representava quase um quarto do custo total médio. Os dados da AirDNA destacam ainda mais a prevalência dessa prática, pois mostram que quase 9 em cada 10 anúncios nos Estados Unidos incluem uma taxa de limpeza.

A Airbnb esclareceu que as solicitações de saída devem ser razoáveis e devem estar claramente indicadas no anúncio antes que o hóspede faça a reserva. A plataforma declarou que as tarefas básicas e razoáveis incluem desligar as luzes, jogar o lixo fora e trancar a porta.

Qualquer coisa mais extensa pode ser considerada irracional, especialmente quando é cobrada uma taxa de limpeza significativa. Os hóspedes agora também podem deixar comentários específicos sobre o processo de saída, o que adiciona outra camada de responsabilidade.

Essas mudanças, em conjunto, sinalizam uma mudança importante. A Airbnb está impulsionando todo o ecossistema para um modelo em que o valor é julgado pelo custo total e a experiência do hóspede é transparente desde o início. Para qualquer negócio da Airbnb, ignorar essa mudança não é uma opção.

Vantagens e Desvantagens para o seu Negócio de Aluguel por Temporada

Esta nova era de transparência traz consigo tanto oportunidades quanto desafios. O desempenho da sua empresa de gestão de aluguéis por temporada dependerá da sua capacidade de aproveitar as vantagens e mitigar os possíveis inconvenientes.

Vantagens: Construindo Confiança e Ganhando Visibilidade

• Aumento da Confiança e Satisfação dos Hóspedes: A principal vantagem é o aumento da confiança dos hóspedes. Quando o preço que eles veem é o preço que pagam, as surpresas são eliminadas e a confiança é construída. Um preço transparente e com tudo incluído é percebido como mais honesto e pode levar a uma maior satisfação dos hóspedes desde o início, reduzindo a probabilidade de reclamações posteriores. Como observou um anfitrião, as taxas de limpeza costumam ser a fonte mais comum de reclamações dos hóspedes.
• Maior Visibilidade nas Buscas: Agora que o algoritmo do Airbnb prioriza o melhor preço total, uma estratégia competitiva de preços com tudo incluído pode se traduzir diretamente em classificações mais altas nos resultados de busca. Ao reduzir a taxa de limpeza ou integrá-la perfeitamente à diária, seus imóveis podem ficar mais visíveis para potenciais hóspedes, resultando em mais reservas.
• Menos Reclamações e Melhores Avaliações: Expectativas claras são a base de uma boa avaliação. Ao ser transparente sobre o custo total e manter as tarefas de checkout mínimas e razoáveis, você elimina os principais pontos de atrito. Hóspedes que se sentem tratados de forma justa têm maior probabilidade de deixar avaliações positivas, o que é fundamental para o sucesso de qualquer negócio do Airbnb.
• Uma imagem mais profissional: Adotar um modelo de preços com tudo incluído alinha seu negócio aos padrões do setor hoteleiro em geral. Isso transmite uma imagem de profissionalismo e confiança no valor que você oferece, em vez de depender de taxas adicionais.

Desvantagens: Lidando com Novas Complexidades

• Possível Compressão de Margem: O risco mais imediato é para o seu lucro líquido. Se você simplesmente eliminar as taxas de limpeza sem recalcular cuidadosamente suas diárias, poderá acabar absorvendo todo o custo da limpeza, o que pode reduzir significativamente as margens de lucro. Com os custos de limpeza para cada mudança de hóspede chegando a US$ 175, essa não é uma despesa insignificante.
• Complexidade nos Preços: Uma taxa de limpeza fixa incluída na diária pode ser problemática para estadias mais curtas. Por exemplo, se você adicionar US$ 50 por noite para cobrir um custo de limpeza de US$ 150, pode parecer razoável para uma estadia de três noites. No entanto, para uma reserva de uma noite, essa mesma tarifa pode parecer proibitivamente cara em comparação com os concorrentes, mesmo que o custo total fosse semelhante no modelo anterior. O Airbnb agora permite que os anfitriões definam uma tarifa mais baixa para reservas de 1 a 2 noites, o que ajuda, mas adiciona uma camada de complexidade à sua estratégia de preços.
• Acirramento da concorrência no mercado: A transparência tem dois lados. Ao mesmo tempo em que permite que você se destaque, também torna mais fácil do que nunca para os hóspedes compararem sua propriedade com outras em igualdade de condições. Isso exige um conhecimento constante dos preços totais dos seus concorrentes e uma estratégia clara para garantir que você permaneça competitivo sem começar uma corrida para o fundo do poço.
• Percepções negativas dos hóspedes sobre diárias mais altas: Alguns hóspedes são condicionados a buscar a menor diária. Mesmo que o seu preço total seja competitivo, uma diária mais alta pode fazer com que alguns viajantes ignorem seu anúncio sem sequer clicar para ver os detalhes. Para superar isso, você precisa de excelentes fotografias, descrições envolventes e avaliações positivas que indiquem que a diária mais alta corresponde a um valor maior.

Em última análise, a nova política exige uma abordagem mais sofisticada.

Como Adaptar o Seu Negócio no Airbnb

Adaptar-se às novas políticas do Airbnb exige mais do que um simples ajuste superficial de preços. Exige uma revisão estratégica dos seus preços, operações e comunicações. Aqui está um plano para transformar essa mudança no setor em uma vantagem competitiva.

1. Reestruture sua estratégia de preços

O objetivo não é eliminar as taxas de limpeza, mas sim defini-las de forma inteligente. Comece entendendo seu verdadeiro custo por rotatividade. Isso inclui mão de obra, suprimentos, reposição de itens essenciais (como café e produtos de higiene pessoal) e até mesmo o custo do tempo de deslocamento da sua equipe de limpeza.

Depois de obter esse valor, sua tarefa é integrá-lo ao seu modelo de preços. Evite o erro simples de dividir o custo da limpeza pelo tempo mínimo de estadia e adicioná-lo à sua diária. Em vez disso:

• Compare seu preço total: Use ferramentas baseadas em dados para analisar sua concorrência. Plataformas como a AirDNA permitem que você crie um conjunto personalizado de propriedades comparáveis e veja a diária média (ADR) delas, que já inclui a taxa de limpeza. Isso fornece uma meta realista para o seu preço total por noite, garantindo que você seja competitivo em seu mercado específico e para o seu tipo de propriedade. Por exemplo, a taxa média de limpeza para uma propriedade de dois quartos nos EUA é de cerca de US$ 141,60, mas pode variar consideravelmente de acordo com a localização, de áreas de resorts costeiros a cidades pequenas.
• Implemente uma estrutura de taxas dinâmica: considere uma abordagem variável. Você pode incluir uma parte do custo da limpeza na diária e ainda ter uma “taxa de renovação” menor e separada. Como alternativa, aproveite o recurso do Airbnb que permite taxas de limpeza mais baixas para estadias de curta duração, de 1 a 2 noites. Isso evita que você perca viajantes de fim de semana. Para estadias mais longas, o custo é distribuído, tornando o preço total mais acessível.
• Analise a duração média da estadia: sua estratégia deve refletir os padrões típicos de reserva. Se suas propriedades tiverem um DMP alto, você terá mais flexibilidade para incorporar o custo da limpeza à diária sem que ela pareça inflacionada. Se você depende de reservas de curta duração, uma taxa mais detalhada e dinâmica é essencial.

2. Justifique seus custos com qualidade excepcional

Se o seu preço total estiver no topo do mercado, você deve comunicar e oferecer um valor superior. Use a descrição do seu anúncio para justificar sutilmente o custo. Em vez de declarar o óbvio “o preço inclui limpeza”, destaque o que o hóspede recebe. Mencione “roupas de cama lavadas profissionalmente e com qualidade de hotel”, “produtos de higiene premium e ecológicos” ou “um espaço impecável e higienizado, preparado por nossa equipe de limpeza profissional”.

Seu serviço deve cumprir essa promessa. Um hóspede que paga um preço premium espera uma propriedade impecavelmente limpa e bem equipada. É aqui que a excelência operacional se torna sua melhor ferramenta de marketing. Uma limpeza consistente e de alta qualidade resultará em avaliações positivas que validarão seus preços e atrairão futuros hóspedes.

3. Otimize e Automatize Suas Operações

Gerenciar os custos de limpeza com eficiência é fundamental para manter a lucratividade neste novo ambiente. Quanto mais eficientes forem suas operações internas, mais confiança você terá ao definir os preços dos seus imóveis. É aqui que um software robusto de gestão de aluguéis de temporada se torna inestimável.

Plataformas como a Doinn são projetadas para automatizar e otimizar todo o processo de rotatividade. Elas conectam empresas de administração de imóveis a um marketplace de prestadores de serviços profissionais e renomados para limpeza, lavanderia e manutenção. Ao usar essa solução, você pode automatizar o agendamento, acompanhar o andamento do trabalho, gerenciar pagamentos e usar listas de verificação digitais para garantir o controle de qualidade.

Além disso, a Doinn permite que você tenha uma visão geral completa de cada tarefa de limpeza, o que significa que você terá todas as informações: anotações, fotos, listas de verificação de limpeza, tudo isso será útil caso surja alguma reclamação sobre a limpeza. Veja o exemplo a seguir:

Esse nível de automação e acesso a insights detalhados de dados garante padrões consistentemente altos em todo o seu portfólio, ao mesmo tempo em que otimiza suas despesas operacionais.

Isso lhe dá margem de manobra financeira para reduzir os custos de limpeza ou absorvê-los de forma mais eficaz na diária, tudo isso sem sacrificar as margens ou a qualidade da experiência do hóspede.

4. Controle a comunicação com seus convidados

A transparência deve ser a base da sua estratégia de comunicação.

• Defina expectativas claras no seu anúncio: Seja transparente sobre os seus procedimentos de check-out. Simplifique-os e alinhe-os com as novas diretrizes do Airbnb: retirar o lixo, apagar as luzes e trancar a casa são medidas perfeitamente razoáveis. Qualquer coisa além disso deve ser cuidadosamente considerada, pois os hóspedes que pagam por limpeza profissional não vão querer fazer o trabalho eles mesmos.
• Reforce o valor nas mensagens pré-estadia: Use suas mensagens automatizadas para reforçar o valor que você oferece. Uma mensagem simples como “Estamos preparando a propriedade para a sua chegada! Nossa equipe de limpeza profissional está garantindo que tudo esteja impecável e desinfetado para seu conforto e segurança” pode contribuir muito para criar um tom positivo.

Ao combinar preços inteligentes, compromisso com a qualidade, eficiência operacional e comunicação transparente, seu negócio no Airbnb não só conseguirá resistir a essa mudança, como também emergirá mais forte e confiante do que nunca.

A evolução da política de preços do Airbnb não é uma simples atualização cosmética, mas uma resposta estratégica às crescentes demandas do mercado de aluguel por temporada.

A mudança em direção à transparência total de preços marca uma mudança definitiva, afastando-se das tarifas opacas e migrando para um modelo mais honesto e centrado no hóspede. Para as empresas de gestão de aluguéis de temporada, essa mudança não deve ser vista como uma ameaça à lucratividade, mas sim como uma grande oportunidade para construir confiança, melhorar a visibilidade e profissionalizar seus negócios no Airbnb.

O sucesso neste novo cenário depende de uma estratégia multifacetada. Ela começa com uma abordagem de precificação baseada em dados, na qual os custos de limpeza não são simplesmente eliminados, mas integrados perfeitamente.

Além disso, a eficiência operacional torna-se primordial. Aproveitar a tecnologia e soluções imobiliárias, como plataformas de automação como a Doinn, não é mais um luxo, mas uma necessidade para gerenciar custos e garantir o serviço consistente e de alta qualidade que os viajantes modernos esperam.

Finalmente, uma comunicação clara e proativa une tudo, definindo expectativas razoáveis e reforçando o valor que você oferece, da reserva ao check-out.

Ao adotar esses princípios de preços inteligentes, excelência operacional e comunicação transparente, seu negócio no Airbnb estará perfeitamente posicionado para prosperar. Você não apenas se adaptará às novas regras, mas também construirá uma operação mais resiliente, confiável e, em última análise, mais lucrativa no mundo em constante evolução dos aluguéis de temporada.