La Tarifa de Limpieza y las Nuevas Políticas de Airbnb

La tarifa de limpieza ha sido a menudo un polémico concepto en la industria de alquileres vacacionales.

Durante años, los huéspedes han expresado su frustración por una tarifa de limpieza que, en ocasiones, puede convertir una tarifa nocturna asequible en una reserva sorprendentemente cara.

Por otro lado, los gestores de propiedades han compartido la necesidad de cubrir los costes reales y tangibles de la limpieza con el riesgo de disuadir a los huéspedes potenciales. El debate ha sido una constante en el mundo empresarial de Airbnb.

Sin embargo, la marea está cambiando. En una medida significativa para abordar esta cuestión de larga data, Airbnb ha introducido cambios destinados a crear una estructura de precios más transparente para los huéspedes.

Este cambio, que da prioridad al «precio total» en los resultados de búsqueda, es más que una simple actualización de la interfaz de usuario; representa un cambio fundamental en la forma en que se clasifican, reservan y perciben las propiedades. Para las empresas de gestión de alquileres vacacionales, no se trata de un pequeño ajuste, sino de una llamada a reevaluar, adaptarse e innovar.

Este artículo servirá como guía completa para las empresas de gestión de alquileres vacacionales que se enfrentan a este nuevo panorama. Profundizaremos en lo que estos cambios significan para el sector, sopesaremos los pros y los contras para su negocio y proporcionaremos estrategias prácticas no solo para adaptarse, sino también para prosperar.

Exploraremos cómo ajustar tus precios, optimizar tus operaciones con potentes herramientas y, en última instancia, aprovechar esta nueva transparencia para construir un negocio de Airbnb más sólido y exitoso.

La Actualidad en la Industria del Alquiler Turístico

El sector del alquiler vacacional está en constante evolución, pasando de ser una alternativa nicho a convertirse en un pilar fundamental de la economía turística.

Esta maduración trae consigo una serie de cambios, especialmente en las expectativas de los huéspedes y en la complejidad operativa. Los viajeros de hoy en día, que a menudo eligen entre un hotel y un alquiler vacacional, esperan un nivel de profesionalidad y calidad que rivaliza con la hostelería tradicional. Quieren el espacio y la autenticidad de un hogar, pero con la limpieza y la fiabilidad de un hotel.

Aquí es precisamente donde surgió la fricción sobre las tarifas de limpieza. Un análisis de NerdWallet de junio de 2022 reveló que las tarifas de limpieza podían ascender a alrededor del 25 % del precio total pagado por un huésped, y que algunas tarifas incluso superaban la propia tarifa por noche. Esto creó una desconexión entre el precio anunciado y el coste final, lo que provocó frustración y una sensación de engaño.

Al mismo tiempo, los costes operativos de los gestores de propiedades han experimentado un aumento constante. La inflación ha hecho subir el precio de los suministros, desde artículos de aseo hasta productos de limpieza.

Además, un mercado laboral competitivo ha aumentado el coste de los servicios de limpieza profesionales, que son esenciales para mantener unos altos estándares y garantizar una rápida rotación.

Según AirDNA, la tarifa de limpieza promedio en Estados Unidos alcanzó la notable cifra de 161,10 dólares por estancia en 2025, lo que refleja el aumento de estos gastos. De hecho, los datos muestran que las tarifas de limpieza están aumentando en todos los tamaños de propiedades, y que las habitaciones privadas han experimentado un aumento del 10 % en las tarifas medias solo entre 2024 y 2025.

Está claro que estas tarifas no son arbitrarias, sino que cubren costes muy reales. Sébastien Long, director general de la empresa Lodgeur, estima que el coste real de limpiar un apartamento de dos dormitorios podría ascender a 175 dólares, teniendo en cuenta los servicios de limpieza, la lavandería y los suministros.

A diferencia de los hoteles, que se benefician de las economías de escala con lavandería y personal propios, los gestores de alquileres vacacionales se ocupan de propiedades dispersas geográficamente, lo que hace que la logística sea más compleja y costosa.

Esta convergencia entre las mayores expectativas de los huéspedes y el aumento de los costes operativos ha sentado las bases para los últimos cambios de Airbnb. El sector se está profesionalizando y, con ello, surge la necesidad de un enfoque más estandarizado, transparente y centrado en el huésped a la hora de fijar los precios.

El reto y la oportunidad para su negocio en Airbnb es salvar la brecha entre cubrir los costes y satisfacer la demanda de claridad y valor de los viajeros modernos.

Nueva política de tarifa de limpieza de Airbnb

En respuesta a los comentarios generalizados tanto de huéspedes como de anfitriones, Airbnb ha implementado cambios significativos diseñados para desmitificar los precios. El núcleo de esta iniciativa es el cambio hacia precios «todo incluido» o «totales», lo que altera fundamentalmente la forma en que los huéspedes ven y comparan los anuncios.

Anteriormente, el precio más destacado que se mostraba en los resultados de búsqueda era la tarifa por noche, y las tasas solían aparecer en texto de color más claro o solo se revelaban en la pantalla final de pago. Esto podía provocar lo que los viajeros denominan «sorpresa desagradable».

Un anuncio con una tarifa por noche de 150 dólares podía acabar siendo más caro que otro de 180 dólares si el primero tenía una tarifa de limpieza elevada. Ahora, Airbnb ha implementado un botón que permite a los usuarios ver el precio total, incluyendo todas las tarifas (antes de impuestos), directamente desde la página de búsqueda inicial. Es importante destacar que esta función es ahora la configuración predeterminada en todo el mundo, lo que significa que los huéspedes ven el precio total por adelantado, a menos que decidan desactivarla.

Se trata de algo más que un simple cambio en la visualización, ya que está directamente relacionado con el algoritmo de búsqueda de Airbnb. La plataforma ahora clasifica los anuncios en función de la competitividad de su precio total, y no solo de la tarifa por noche. Esto significa que los alojamientos con tarifas de limpieza más bajas o sin ellas, lo que se traduce en un precio total más atractivo, tienen más probabilidades de aparecer en los primeros puestos de los resultados de búsqueda. Este cambio incentiva directamente a los anfitriones y a los gestores de propiedades a replantearse la estructura de tarifas.

La magnitud de las tarifas de limpieza hace que este cambio sea especialmente impactante. Aunque Airbnb ha declarado que las tarifas de limpieza suponen de media menos del 10 % del coste total de la reserva en las propiedades que las cobran, análisis independientes han mostrado una imagen diferente.

Según este artículo de NerdWallet, la tarifa media era de 75 dólares, pero constituía casi una cuarta parte del coste total de media. Los datos de AirDNA resaltan aún más la prevalencia de esta práctica, ya que muestran que casi 9 de cada 10 anuncios en Estados Unidos incluyen una tarifa de limpieza.

Airbnb ha aclarado que las solicitudes de salida deben ser razonables y deben estar claramente indicadas en el anuncio antes de que el huésped reserve. La plataforma ha declarado que las tareas básicas y razonables incluyen apagar las luces, tirar la basura y cerrar la puerta con llave.

Cualquier cosa más extensa puede considerarse poco razonable, especialmente cuando se cobra una tarifa de limpieza significativa. Los huéspedes ahora también pueden dejar comentarios específicos sobre el proceso de salida, lo que añade otra capa de responsabilidad.

Estos cambios, en conjunto, señalan un cambio importante. Airbnb está impulsando todo el ecosistema hacia un modelo en el que el valor se juzga por el coste total y la experiencia del huésped es transparente desde el principio. Para cualquier negocio de Airbnb, ignorar este cambio no es una opción.

Ventajas y Desventajas para tu Negocio de Alquiler Vacacional

Esta nueva era de transparencia trae consigo tanto oportunidades como retos. El rendimiento de tu empresa de gestión de alquileres vacacionales dependerá de tu capacidad para aprovechar las ventajas y mitigar los posibles inconvenientes.

Ventajas: generar confianza y ganar visibilidad

• Mayor confianza y satisfacción de los huéspedes: la principal ventaja es el aumento de la confianza de los huéspedes. Cuando el precio que ven es el precio que pagan, se eliminan las sorpresas y se genera confianza. Un precio transparente y con todo incluido se percibe como más honesto y puede generar una mayor satisfacción de los huéspedes desde el principio, lo que reduce la probabilidad de quejas más adelante. Como señaló un anfitrión, los gastos de limpieza suelen ser la fuente más común de quejas de los clientes.
• Mayor visibilidad en las búsquedas: ahora que el algoritmo de Airbnb da prioridad al mejor precio total, una estrategia competitiva de precios con todo incluido puede traducirse directamente en mejores posiciones en los rankings de búsqueda. Al reducir la tarifa de limpieza o integrarla perfectamente en la tarifa por noche, tus propiedades pueden ser más visibles para los huéspedes potenciales, lo que se traduce en más reservas.
• Menos quejas y mejores reseñas: unas expectativas claras son la base de una buena reseña. Al ser sincero sobre el coste total y mantener las tareas de salida mínimas y razonables, eliminas los principales puntos de fricción. Los huéspedes que se sienten tratados de forma justa son más propensos a dejar reseñas positivas, lo cual es fundamental para el éxito de cualquier negocio de Airbnb.
• Una imagen más profesional: adoptar un modelo de precios con todo incluido alinea tu negocio con los estándares del sector hotelero en general. Da una imagen de profesionalidad y confianza en el valor que ofrece, en lugar de depender de tarifas adicionales.

Las desventajas: lidiar con nuevas complejidades

• Posibilidad de reducción de los márgenes: el riesgo más inmediato es para tus resultados finales. Si simplemente elimina las tarifas de limpieza sin recalcular cuidadosamente tus tarifas por noche, podría terminar absorbiendo el costo total de la limpieza, lo que puede erosionar significativamente los márgenes de ganancia. Con los costos de limpieza por cada cambio de huésped que pueden alcanzar los 175 dólares, no se trata de un gasto insignificante.
• Complejidad en la fijación de precios para estancias cortas: Una tarifa de limpieza fija incluida en la tarifa por noche puede ser problemática para estancias más cortas. Por ejemplo, si añades 50 dólares por noche para cubrir un coste de limpieza de 150 dólares, puede parecer razonable para una estancia de 3 noches. Sin embargo, para una reserva de 1 noche, esa misma tarifa puede parecer excesivamente cara en comparación con la de la competencia, incluso si el coste total hubiera sido similar con el modelo anterior. Airbnb ahora permite a los anfitriones establecer una tarifa más baja para reservas de 1-2 noches, lo que ayuda, pero añade una capa de complejidad a su estrategia de precios.
• Intensificación de la competencia en el mercado: La transparencia tiene dos caras. Si bien te permite destacar, también hace que sea más fácil que nunca para los huéspedes comparar tu propiedad con otras en igualdad de condiciones. Esto requiere un conocimiento constante de los precios totales de tus competidores y una estrategia clara para garantizar que sigas siendo competitivo sin iniciar una carrera hacia el abismo.
• Percepción negativa de los huéspedes sobre las tarifas nocturnas más altas: Algunos huéspedes están condicionados a buscar la tarifa por noche más baja. Incluso si su precio total es competitivo, una tarifa base más alta podría hacer que algunos viajeros pasen por alto su anuncio sin siquiera hacer clic para ver los detalles. Para superar esto, se necesitan fotografías excelentes, descripciones atractivas y críticas entusiastas que indiquen que la tarifa más alta corresponde a un mayor valor.

En última instancia, la nueva política obliga a adoptar un enfoque más sofisticado de la gestión de ingresos. El éxito radica en encontrar el delicado equilibrio entre precios competitivos, rentabilidad y comunicación clara.

Cómo adaptar tu negocio de Airbnb

Adaptarse a las nuevas políticas de Airbnb requiere algo más que un simple ajuste superficial de los precios. Exige una revisión estratégica de tus precios, operaciones y comunicación. Aquí tienes un plan para convertir este cambio en el sector en una ventaja competitiva.

1. Reestructura tu estrategia de precios

El objetivo no es eliminar las tarifas de limpieza, sino fijarlas de forma inteligente. Empieza por comprender tu coste real por rotación. Esto incluye la mano de obra, los suministros, la reposición de artículos esenciales (como café y artículos de aseo) e incluso el coste del tiempo de desplazamiento de tu personal de limpieza.

Una vez que tenga esta cifra, su tarea es integrarla en su modelo de precios. Evite el simple error de dividir el coste de la limpieza por la duración mínima de la estancia y añadirlo a su tarifa por noche. En su lugar:

• Compara tu precio total: utilice herramientas basadas en datos para analizar a su competencia. Plataformas como AirDNA le permiten crear un conjunto personalizado de propiedades comparables y ver su tarifa media diaria (ADR), que ya incluye la tarifa de limpieza. Esto le proporciona un objetivo realista para su precio total por noche, lo que le garantiza ser competitivo en su mercado específico y para su tipo de propiedad. Por ejemplo, la tarifa media de limpieza para una propiedad de dos dormitorios en EE. UU. es de unos 141,60 dólares, pero esto puede variar considerablemente según la ubicación, desde zonas turísticas costeras hasta pequeñas ciudades.
• Implemente una estructura de tarifas dinámica: considere un enfoque variable. Podría incluir una parte del coste de limpieza en la tarifa por noche y seguir teniendo una «tarifa de renovación» más pequeña e independiente. Alternativamente, aproveche la función de Airbnb que permite tarifas de limpieza más bajas en estancias cortas de 1-2 noches. Esto evita que se quede fuera del mercado de los viajeros de fin de semana. Para estancias más largas, el coste se distribuye, lo que hace que el precio total sea más aceptable.
• Analiza la duración media de la estancia (ALOS): tu estrategia debe reflejar los patrones de reserva habituales. Si tus propiedades tienen una ALOS alta, tendrá más flexibilidad para absorber el coste de la limpieza en la tarifa por noche sin que parezca inflada. Si depende de reservas cortas, es esencial aplicar una tarifa más matizada y dinámica.

2. Justifica tus costes con una calidad excepcional

Si tu precio total se encuentra en la franja alta del mercado, debes comunicar y ofrecer un valor superior. Utiliza la descripción de tu anuncio para justificar sutilmente el coste. En lugar de decir «el precio incluye la limpieza», que es algo obvio, destaca lo que recibe el huésped. Menciona «ropa de cama lavada profesionalmente, con calidad de hotel», «artículos de tocador ecológicos y de primera calidad» o «un espacio impecable y desinfectado preparado por nuestro equipo de limpieza profesional».

Tu servicio debe estar a la altura de esta promesa. Un huésped que paga un precio superior espera una propiedad impecablemente limpia y bien equipada. Aquí es donde la excelencia operativa se convierte en tu mejor herramienta de marketing. Una limpieza constante y de alta calidad dará lugar a críticas entusiastas que validarán tus precios y atraerán a futuros huéspedes.

3. Optimiza y automatiza tus operaciones

Gestionar eficazmente los costes de limpieza es la clave para mantener la rentabilidad en este nuevo entorno. Cuanto más eficientes sean tus operaciones internas, más confianza tendrá a la hora de fijar los precios de tus anuncios. Aquí es donde un software robusto para la gestión de alquileres vacacionales se convierte en algo invaluable.

Plataformas como Doinn están diseñadas para automatizar y optimizar todo el proceso de rotación. Conectan a las empresas de gestión inmobiliaria con un mercado de proveedores de servicios profesionales y acreditados para la limpieza, la lavandería y el mantenimiento. Al utilizar una solución de este tipo, puede automatizar la programación, realizar un seguimiento del progreso del trabajo, gestionar los pagos y utilizar listas de verificación digitales para garantizar el control de calidad.

Además, Doinn te permite disponer de un resumen completo de cada tarea de limpieza, lo que significa que tendrá toda la información: notas, fotos, listas de verificación de limpieza, todo lo cual le resultará útil si surge alguna queja sobre la limpieza. Echa un vistazo al siguiente ejemplo:

Este nivel de automatización y el acceso a información detallada sobre los datos garantizan unos estándares elevados y constantes en toda su cartera, al tiempo que optimizan tus gastos operativos.

Le proporciona un margen financiero para reducir los gastos de limpieza o absorberlos de forma más eficaz en la tarifa por noche, todo ello sin sacrificar los márgenes ni la calidad de la experiencia de los huéspedes.

4. Controla la comunicación con tus huéspedes

La transparencia debe ser la piedra angular de tu estrategia de comunicación.

• Establece expectativas claras en tu anuncio: sé sincero sobre tus procedimientos de salida. Haz que sean sencillos y que se ajusten a las nuevas directrices de Airbnb: sacar la basura, apagar las luces y cerrar con llave es perfectamente razonable. Cualquier cosa más debe considerarse cuidadosamente, ya que los huéspedes que pagan por una limpieza profesional no querrán hacer el trabajo ellos mismos.
• Refuerza el valor en los mensajes previos a la estancia: utiliza tus mensajes automáticos para reforzar el valor que ofreces. Un mensaje sencillo como «¡Estamos preparando la propiedad para tu llegada! Nuestro equipo de limpieza profesional se asegura de que todo esté impecable y desinfectado para tu comodidad y seguridad» puede contribuir en gran medida a crear un tono positivo.

Al combinar precios inteligentes, un compromiso con la calidad, la eficiencia operativa y una comunicación transparente, su negocio de Airbnb no solo podrá capear este cambio, sino que saldrá reforzado y con más confianza que nunca.

La evolución de la política de precios de Airbnb no es una simple actualización cosmética, sino una respuesta estratégica a las crecientes exigencias del mercado de alquileres vacacionales.

El paso hacia la transparencia total de los precios marca un alejamiento definitivo de las tarifas opacas y un avance hacia un modelo más honesto y centrado en los huéspedes. Para las empresas de gestión de alquileres vacacionales, este cambio no debe considerarse una amenaza para la rentabilidad, sino una gran oportunidad para generar confianza, mejorar la visibilidad y profesionalizar su negocio en Airbnb.

El éxito en este nuevo panorama depende de una estrategia multifacética. Comienza con un enfoque de precios basado en datos, en el que los costes de limpieza no se eliminan simplemente, sino que se integran de forma inteligente para garantizar la competitividad sin sacrificar los márgenes. Esto debe estar respaldado por un compromiso inquebrantable con la calidad, en el que un precio total más alto se justifica por una experiencia del huésped demostrablemente superior.

Además, la eficiencia operativa se convierte en algo primordial. Aprovechar la tecnología y las soluciones inmobiliarias, como las plataformas de automatización como Doinn, ya no es un lujo, sino una necesidad para gestionar los costes y garantizar el servicio constante y de alta calidad que esperan los viajeros modernos.

Por último, una comunicación clara y proactiva lo une todo, estableciendo expectativas razonables y reforzando el valor que usted ofrece desde el momento de la reserva hasta la salida.

Al adoptar estos principios de precios inteligentes, excelencia operativa y comunicación transparente, su negocio de Airbnb estará perfectamente posicionado para prosperar. No solo se adaptará a las nuevas reglas, sino que también construirá una operación más resistente, reputada y, en última instancia, más rentable en el mundo en constante evolución de los alquileres turísticos.